Må jeg sende inn byggesøknad?

Hvis du skal bygge eller rive en bolig, kan du ikke sende byggesøknad selv. Søknaden må utarbeides av fagfolk (ansvarlig søker).

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Definisjon

• Påbygg er en ny bygningsdel som plasseres på en eksisterende konstruksjon. En ekstra etasje er et typisk påbygg.
• Tilbygg er en utvidelse av en bygnings grunnflate (fotavtrykk).
• Underbygg er en utvidelse av bygget nedover (for eksempel kjeller)

Krever ikke søknad

Dersom tilbygget verken har bruksareal eller bebygd areal over 15 kvadratmeter trenger du ikke søke.

Viktige forutsetninger

• Tilbygg kan heller ikke inneholde en egen selvstendig boenhet (leilighet).
• Avstand fra nabogrensen må være minimum 4 meter.
• Tiltaket må ikke komme i strid med plan- og bygningsloven, gjeldende planer eller annet regelverk som veglova og jernbanelovens bestemmelser.
• Dersom du tilhører et boligsameie eller et borettslag, må styret godkjenne det du søker om.
• Bygningen blir oppført minst 30 meter fra midtlinjen til nærmeste jernbane.

Krever søknad

Du kan sende byggesøknad på egen hånd dersom

Hvis det er et enkelt tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 50 kvadratmeter kan du søke selv. Tilbygget kan i tillegg ha kjeller.

Krever søknad sendt inn av fagfolk

Følgende krever søknad med hjelp av fagfolk

• Alle påbygg krever søknad med hjelp av fagfolk.
• Alle tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 kvadratmeter må søkes med hjelp av fagfolk.

Definisjoner

• Platting (utegulv) er opparbeidet del av utearealer som ligger direkte på bakken eller lavt over terreng. Utegulv kan være av for eksempel stein, tre eller betong.
• Terrasse er planert avsats for uteopphold med direkte atkomst fra både terreng og huset, ikke overbygd. Kan være av ulikt materiale. Takterrasse: uteoppholdsareal på et flatt tak.
• Veranda er et ytre oppholdsrom innebygget eller som tilbygg i en bygning med en eller flere yttervegger fjernet, eller erstattet av glassvegger (glassveranda).
• Balkong er oppholdsplass på husfasade, utkraget fra vegg, opphengt eller understøttet, omgitt av rekkverk.

Krever ikke søknad

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde under 0,5 meter i områder med arealformål byggeområde. Her gjelder ingen avstandsbestemmelser.
• Balkong, veranda og lignende, eller åpent overbygget inngangsparti inntil 15 kvadratmeter. Kan ikke inneholde rom for varig opphold og må ha avstand fra nabogrensen på minimum 4 meter
• Frittliggende terrassekonstruksjon

Husk at du selv har ansvar for å sjekke at det du skal bygge ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven, gjeldende planer eller annet regelverk. Dette kan også påvirke om du må søke eller ikke.

Krever søknad

Følgende krever søknad og du kan søke selv.

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 0,5 meter
• Avstandsregler gjelder og tiltaket kan ikke plasseres utenfor byggegrense
• Tiltaket har samlet bruksareal eller bebygd areal på inntil 50 kvadratmeter. Tiltaket må være i samsvar med plan – og bygningsloven, herunder krav til høyde og avstand til nabogrense
• Tiltaket må være i samsvar med gjeldende plangrunnlag, herunder blant annet bestemmelser om grad av utnytting, byggegrenser og arealformål.
• Tiltaket må tilfredsstille kravene til estetikk
• Tiltaket må nabovarsles

Krever søknad sendt inn av fagfolk

Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 0,5 meter og samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) over 50 kvadratmeter må søkes med hjelp av fagfolk.

Definisjon

Et frittliggende bygg kan være garasje, carport, bod, dukkehus, lysthus og lignende. Disse bygningene skal ikke brukes til bolig. 

Du trenger ikke sende byggesøknad dersom

• samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 50 kvadratmeter
• det er over en meter til nabogrensen
• bygningen blir oppført med tilstrekkelig avstand fra offentlig regulert veg (hvor nær vegen du kan plassere bygningen avhenger av hva som står i reguleringsplanen)
• maks gesimshøyde er 3,0 meter og maks mønehøyde er 4,0 meter. 
• bygningen er frittliggende, på én etasje og uten kjeller. 
• du ikke overskrider hvor mye du har lov til å bygge på eiendommen din (dette finner du i gjeldende plan for eiendommen din)
• bygningen ikke plasseres i konflikt med offentlige vann- og avløpsledninger
• bygningen ikke oppføres mer enn 30 meter fra midtlinjen til jernbanelinje

Du må informere kommunen om tiltakets plassering når det er ferdigstilt, slik at plasseringen kan føres inn i kommunens kartgrunnlag.

Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt må sendes kommunen innen 4 uker etter at du er ferdig. 

Du kan sende byggesøknad på egen hånd dersom

Samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 70 kvadratmeter, og bygningen er maks én etasje høy (bygningen kan i tillegg ha kjeller)<

Søk på egenhånd

Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk dersom

• bygningen er over 70 kvadratmeter eller skal brukes til beboelse.

Definisjon

Bruksendring er når bruk, formål eller funksjon endres med tanke på den bruken som allerede er tillatt. Det skal tas hensyn til hva slags formål reguleringsplanen stiller opp, og det skal tas hensyn til omgivelser, som trafikk, åpningstider osv. 

Du trenger ikke sende søknad om bruksendring dersom

Dersom du skal sette inn en lettvegg. For eksempel lage ett ekstra kontor/hobbyrom/soverom i bruksenheten. Det avgjørende for søknadsplikten er hvilken bruk bygget/lokalet/rommet er godkjent for, og i hvilken grad ny bruk gir endrede forutsetninger. Du kan for eksempel sette opp en lettvegg som deler et soverom i to uten å søke. 

Du kan sende søknad om bruksendring på egen hånd dersom

Dersom du skal ta i bruk bod eller vaskerom og endre til soverom, stue eller liknende (endre fra tilleggsdel til hoveddel) innenfor eksisterende leilighet eller branncelle. Dette forutsetter at du ikke utfører søknadspliktige tiltak i bærende konstruksjoner ved for eksempel å senke gulv i kjeller.

På Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider finner du en veileder for bruksendring.

Du må sende søknad om bruksendring med hjelp fra fagfolk dersom

I forbindelse med etablering av leilighet eller sekundærleilighet (ny boenhet, for eksempel til utleie). Du må også søke med ansvarlig foretak ved endring i bruk, for eksempel fra kontor til bolig eller fra bolig til forretning.

Det vil være søknadspliktig med ansvarlig foretak dersom du ønsker å endre en fritidsbolig (hytte) til bolig (helårsbolig).

Nyttige nettsider

Hva er en bruksendring

Definisjon

Carport er en overdekket biloppstillingsplass for høyst to biler, hvor minst halvparten av veggflatene mangler og bare to av veggene kan gå til gulvet.

Garasje er en overdekket biloppstillingsplass hvor det er kledning på 50% eller mer av de fire veggflatenes areal. 

Må du søke? 

En garasje eller carport er enten en frittstående bygning eller et tilbygg. Om du må søke kommunen om tillatelse eller om tiltaket er fritatt fra søknadsplikt avhenger av størrelsen på tiltaket og hvilke regler som gjelder for eiendommen din.

• Tilbygg? Mer informasjon rundt byggereglene dersom garasje/carport er et tilbygg (henger sammen med boligen), finner du under punktet påbygg, tilbygg eller underbygg.
• Frittliggende bygg? Mer informasjon om byggeregler dersom garasje/carport er frittliggende (ikke henger sammen med andre bygg på eiendommen) finner du under punktet frittliggende bygg.

Gjerde kan være plankegjerde, stakittgjerde, flettverksgjerde, smijernsrekkverk eller andre typer rekkverk med en enkel, åpen konstruksjon. Åpen konstruksjon er en konstruksjon hvor både gående og kjørende lett kan se gjennom konstruksjonen, uavhengig av synsvinkel.

Levegg er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind. Levegg kan være frittstående eller forbundet med en bygning.

Støyskjerm er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind. Støyskjermen er ofte noe lengre enn en levegg og har lyddempende materialer.

Du trenger ikke sende byggesøknad dersom

• Gjerde er åpent og luftig til nabogrensen, og maks 1,5 meter høy
• levegg som er inntil 1,8 meter høy og inntil 10 meter lang. Må plasseres minst 1 meter fra nabogrensen og plasseres med tilstrekkelig avstand til offentlig regulert veg
• Levegg er inntil 1,8 meter høy og inntil 5 meter lang. Kan plasseres inntil eiendomsgrensen, og må plasseres med tilstrekkelig avstand fra offentlig regulert veg

Dersom du skal sette opp eller rive en støyskjerm må du ha hjelp av fagfolk (ansvarlig foretak). 

Støttemur

Forstøtningsmurer må ha byggetillatelse etter plan- og bygningsloven med mindre den er av en slik størrelse at den faller inn under tiltak som ikke krever søknad og tillatelse.

I saker der du søker om bygging av støttemur mot nabo, kan kommunen kreve en redegjørelse av materialbruk og estetiske forhold. Kommunen kan også kreve at forstøtningsmurer utstyres med rekkverk.

Må du søke?

Du trenger ikke søke om å sette opp en støttemur dersom den er:

• inntil 1,0 meter i høyde, og
• minst 1,0 meter fra nabogrensen

eller

• inntil 1,5 meter i høyde, og
• minst 4,0 meter fra nabogrensen

Krav

• Støttemuren/forstøtningsmuren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei, det vil si i forbindelse med avkjørsler fra vei, gårdsplass og gang- og sykkelstier.
• Muren skal heller ikke være til skade eller ulempe for naboeiendommene og omgivelser ved at den for eksempel er med å bidra til vannsig, ras eller utglidning.
• I utformingen og plasseringen bør du ta estetiske hensyn slik at muren i tillegg til å være funksjonell og sikker, også blir en tiltalende del av eiendommen.

Dersom støttemuren ikke fyller ovennevnte krav, må du søke kommunen om tillatelse.

Terrengendringer

Krever søknad

Hovedregelen for terrenginngrep er at dersom inngrepet er vesentlig, må dette søkes om.

Skal du derimot gå i gang med mindre fylling eller planering av terreng, kan denne falle inn under tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. Hva som anses som mindre, vil avhenge av tiltakets karakter og innvirkning på omgivelsene.

Krever ikke søknad

Du trenger ikke søke dersom unntaket gjelder fylling/planering der høydeforskjellen i forhold til opprinnelig ikke fører til

• Mer enn 3 meter avvik i spredtbygd strøk
• Mer enn 1,5 meter avvik i tettbygd strøk
• Mer enn 0,5 meter avvik på eiendom for rekke- og kjedehus og lignende i tett bebyggelse

Her er det viktig å bemerke seg at avstanden fra fyllingsfoten (altså der inngrepet starter) og til nabogrensen, må være minst 1,0 meter på egen grunn, og fyllingstoppene må ikke være høyere enn kravene som er satt for forstøtningsmurer.

Definisjon

Med bolig regnes her en selvstendig boenhet som har alle funksjoner (soverom, stue, kjøkken og bad), og egen adkomst.

Krever søknad

Hvis du skal bygge en ny bolig på egen tomt, må du få hjelp av fagfolk til å søke om tillatelse. 

Hvis du skal bygge en ny leilighet i huset ditt, må du søke om tillatelse dersom 

• boenheten har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett.
• har egen inngang.
• er fysisk atskilt fra øvrige enheter. 

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Hvis du skal leie ut deler av huset ditt, og det er en dør mellom den delen av huset du bor i og utleiedelen, trenger du ikke søke.

Du må alltid melde fra

Uavhengig av om du må sende byggesøknad eller ikke, må du alltid sende melding til kommunen hvis du installerer eller fjerner et ildsted. Dette gjør du også for at brannvesenet skal få operert raskere og tryggere dersom en brann oppstår. Meld via brannvesenets skjema:

Melding om nytt eller fjerning av ildsted 

Du trenger ikke sende byggesøknad hvis

du skal installere, endre, rive eller reparere ildsted i et nytt tilbygg inn til 50 kvadratmeter. 

Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk hvis

• du skal bygge, rive, endre eller rehabilitere en skorstein i eksisterende bolig.

Krever ikke søknad

• sette opp, flytte eller rive en ikke-bærende vegg innenfor en og samme branncelle
• skifte ut eller installere nytt utstyr på eksisterende våtrom
• montere ny kjøkkenventilator som ikke skal kobles til ventilasjonsanlegget
• montere ny vask i eksisterende bolig som allerede har sanitæropplegg

Dette gjelder kun for installering, endring og reparasjon av enkle installasjoner. Tiltaket må ikke berøre bærende konstruksjoner og ikke bryte branncellen.

Krever søknad

• dersom du skal gjøre andre små endringer innendørs enn nevnt i listen over. 

Krever søknad med hjelp fra fagfolk

• dersom du skal gjøre endringer i bærende konstruksjoner og/eller bryter brannceller.

Hvis du skal dele opp eller slå sammen boliger, kan du ikke søke selv. Da må du søke med hjelp fra fagfolk (ansvarlig søker).

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Det kan være aktuelt å opprette et sameie eller reseksjonere/slette et eksisterende sameie.

Dersom du ønsker å søke om seksjonering/reseksjonering må du ta kontakt med seksjon for oppmåling.

Definisjon

Med hybel menes rom i eksisterende bolig som benyttes til utleie og hvor man deler kjøkken, bad og WC enten med andre hybler eller primærboligen. Hybelen er en del av boligen og inngår i samme branncelle. Hybelen er ikke en selvstendig boenhet. 

Når må du søke om tillatelse 

Du kan leie ut inntil til to hybelrom i en eksisterende boenhet (det skilles ikke på om boenhetene er godkjent som eneboliger, eller to-, tre- eller firemannsboliger) uten å sende inn søknad. 

Ved etablering av mer enn to hybler må det sende inn søknad. Det må altså sendes inn en søknad dersom du leier ut tre eller flere rom i en bolig og ikke bor i boligen selv. Dersom du leier ut hele boligen til én familie, kreves ikke søknad. 

Krav som må oppfylles

Søknad om bruksendring (fra eksempelvis en enebolig) til hybelkollektiv/bolig med hybler skal foretas av et ansvarlig foretak. 

I tillegg til krav om ansvarlig foretak må eiendommen og tiltaket passe inn i omgivelsene.

Samtidig må tiltaket oppfylle følgende krav

• Parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel er utgangspunktet for beregningen av min-/maksimum antall biloppstillingsplasser for primærboligen. I tillegg vil det ved etablering av hybler utløse krav om 0,5 biloppstillingsplasser for bil og minst én sykkeloppstillingsplass per hybel.
• Kravet til uteoppholdsareal for primærboligen må løses i henhold til bestemmelser og retningslinjer. Videre er det krav om minst 50 kvadratmeter uteoppholdsareal per hybel.
• Kommunen må vurdere søknaden opp mot andre relevante forhold. Dette er ikke en uttømmende liste.

Dersom du skal endre eller opprette en ny avkjørsel utenom en byggesak, må du søke om tillatelse i en egen søknad som du sender til kommunen. Dersom du ønsker endret avkjørsel fra riks- eller fylkesveg må du ha avkjøringstillatelse fra Statens vegvesen. Denne må legges ved søknaden som sendes inn til kommunen.

Fasaden på et bygg er yttervegger og tak. Fasadeendringer kan for eksempel omfatte:

• bytte av vinduer i yttervegg, tak, loft eller kjeller
• bytte av dører i yttervegg eller kjeller
• etterisolere, rehabilitere, tilbakeføre eller endre fasadekledning
• skifte eller etterisolere tak
• bygge inn balkong med glass, bygge, rive eller utvide balkong
• montering av varmepumpe, markise eller skilt

Mindre fasadeendringer er ofte ikke søknadspliktig, men dersom endringen bryter/endrer byggets karakter og/eller utseende og det vil medføre at du må sende inn søknad. 

Dersom du skal rive en garasje, del av huset ditt, eller et annet tiltak på eiendommen din, gjelder de samme reglene som ved oppføring av tiltak. Må du søke om å bygge noe, må du også søke om å rive det. 

Det vil altså være søknadspliktig å rive et tilbygg med stue eller soverom fordi det også er søknadspliktig å bygge et tilbygg med stue eller soverom. 

Ved riving av tiltak større enn 100 kvadratmeter bruksareal må det også utarbeides en avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse. Ved riving/endring av tiltak på denne størrelsen er det krav om ansvarlig foretak som søker på vegne av deg.