Bruksendring av hele eller deler av hovedplan, kjeller eller loft til egen boenhet er søknadspliktig. Søknad, prosjektering, utførelse og uavhengig kontroll av tiltak skal forestås av foretak med ansvarsrett.

Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt.

Disse kravene er ytterligere utdypet i byggteknisk forskrift (TEK10). De mest aktuelle kravene i forhold til bruksendring til egen boenhet følger av kapitlene 8, 11, 12, 13, 14 og 15. Her vil vi kun ta for oss de mest relevante kravene.

Viser generelt til veiledning om tekniske krav til byggverk (VTEK10) for konkretisering av kravene og anbefalte løsninger.

Krav om heis

Noe av det første man bør avklare hvis man ønsker å bruksendre deler av bygg til egen boenhet, er hvorvidt det blir krav om heis. Boligbygning med tre eller flere etasjer skal ha heis, jf. TEK10 § 12-3. Kravet gjelder ikke for småhus med én boenhet som har flere etasjer/plan, eksempelvis en enebolig i tre etasjer.

Krav om tilgjengelig boenhet

Der det som følge av bruksendringen blir krav om heis, vil det også bli krav om
tilgjengelig boenhet, jf. TEK10 § 12-2. For boenheter med alle hovedfunksjonene (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på bygningens inngangsplan gjelder tilgjengelighetskravet på inngangsplanet. Dette innebærer at boenheten skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. De tekniske kravene til boenheten vil i så fall bli noe mer omfattende enn det som vi tar opp her. Viser derfor generelt til kravene i TEK10/VTEK10.

Dagslys

Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Med rom for varig opphold forstås stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom i boenhet. Regelen er nærmere forklart i VTEK10 § 13-12.

Utsyn

Rom for varig opphold skal ha vinduer som gir rommet tilfredsstillende utsyn. Tilfredsstillende utsyn innebærer at personer som oppholder seg i rommet skal ha god kontakt med det fri. I tett bebyggelse er det tilstrekkelig å ha utsyn mot husrekker, gateløp, bakgård o.l.

I VTEK10 § 13-13 er det beskrevet følgende preakseptert ytelse: I boenhet må rom for varig opphold ha minst ett vindu som gir tilfredsstillende utsyn. Stue må ha minst ett vindu der underkant glassflate er maksimum 1,0 m over underliggende gulv slik at det oppnås tilfredsstillende utsyn for både stående og sittende. Dette gjelder ikke for supplerende stue på loft eller i kjeller innenfor samme boenhet.

Lydisolasjon

Mellom boenheter er det krav til både luftlydisolasjon og trinnlydisolasjon, noe som stiller krav til både valg av løsninger og materialer. Konkrete grenseverdier følger av NS 8175 Lydforhold i bygninger - Lydklasser for ulike bygningstyper.

Energi

Energikravene har gradvis blitt strengere de siste årene. Ved bruksendring av kjeller eller loft til ny boenhet vil de nye energikravene gjelde for den nye boenheten. Temaet er nærmere beskrevet i VTEK10 kapittel 14.

Uteoppholdsareal og parkeringsareal

Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l. Opparbeidet uteareal på tomta skal kunne brukes av alle innenfor tillatelsens formål.

Etablering av ny boenhet vil normalt øke kravet til areal for uteopphold og parkering.

Temaene er nærmere beskrevet i Steinkjer kommunes vedtekt Krav til parkeringsdekning, samt i TEK10/VTEK10 §§ 8-4 og 8-9.

Brannsikring

I TEK10 kapittel 11 er det stilt en rekke branntekniske krav til boenheter, herunder krav om branncelleinndeling, utgang fra brannceller, rømningsvei og tilrettelegging for slokking. Omfanget er dessverre for stort til at vi kan gå i detalj her. Vi anbefaler generelt at man tar kontakt med brannfaglig kompetanse på et tidlig tidspunkt i planleggingen.

Viser for øvrig til preaksepterte ytelser gitt i VTEK10 kapittel 11.

Rom og annet oppholdsareal

Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning.

For boenhet anbefales et minsteareal på 7 m2 for rom for varig opphold, jf. VTEK § 12-7. Romhøyden må være minimum 2,4 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssone. Romhøyde i bod, bad og toalett må være minimum 2,2 m. For bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bolig (for eksempel kjeller) må romhøyde være minimum 2,2 m. Deler av rom med skrå himling kan ha lavere romhøyde.

Bad og toalett

Alle boenheter skal ha minst ett bad og toalett tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelse. Dette innebærer at størrelse og planløsning skal være slik at det er fri gulvplass til en snusirkel med diameter på minimum 1,5 m foran toalett, minimum 0,9 m fri gulvplass på den ene siden av toalettet og minimum 0,2 m på den andre siden. Det skal være fri passasjebredde på 0,9 m fram til fri plass ved siden av toalett. Det skal også være mulighet for trinnfri dusjsone, samt at vegg i dusj og toalettsone skal gi festemulighet for ettermontering av nødvendig utstyr.

Temaet er nærmere beskrevet i VTEK10 § 12-9.

Bod og oppbevaringsplass

Nye boenheter skal, i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m2 BRA. For 1-roms leiligheter kan innvendig oppbevaringsplass eller bod være 1,5 m2 BRA eller minimum 2 løpemeter skap. Nye boenheter skal også ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m.

Temaet er nærmere beskrevet i VTEK10 § 12-10.

Dør, port mv.

Inngangsdør skal ha fri bredde minimum 0,9 m (10M). Dør internt i boenhet skal ha fri bredde på minimum 0,8 m (9M). Dør skal ha fri høyde minimum 2,0 m (21M).

Temaet er nærmere beskrevet i VTEK10 § 12-15.

 

Spesielt for tiltak på eksisterende byggverk.

Jfr. plan- og bygningslovens § 31-2, kan kommunen gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering også når det ikke er mulig å tilpasse bygget til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. For å fravike gjeldende tekniske krav, må det redegjøres for at vilkårene for unntak er oppfylt.